Economic Order Quantity EOQ (analisis manajemen persediaan)

BANK TANAH DALAM PELAKSANAAN OTONOMI DAERAH

Oleh: L. Erwin Layan*

Pembagunan demi kesejahteraan masyarakat bukan hanya soal pembangunan hari ini dan dirasakan sepenuhnya oleh masyarakat masa kini. Bukan hanya sesederhana itu, pembangunan mesti berdampak positif dan menjawab kebutuhan masyarakat pada masa yang akan datang. Dengan demikian pembangunan mestinya penting untuk menerapkan pola pembangunan berkelanjutan (susteinable development) menjawab kebutuhan hari ini dan dirasakan manfaatnya bagi generasi berikutnya. Menurut Siregar (2004:199) salah satu dampak saat ini adalah dominan negara sedang berkembang belum menerapkan susteinable development dalam kebijakan beberapa dekade kemarin sehingga berdampak pada kesenjangan sosial seperti pengangguran, gelandangan, kriminalitas, prostitusi dan akses negarif lain dari tingkat kualitas hidup menjadi masalah yang menjadi perhatian serius hari ini.

Secara nasional pembangunan dirasakan maraton sejak lahirnya orde baru terutama program industrialisasi, infrastruktur pemerintah dan permukiman menyebabkan ketersediaan lahan semakin sempit. Tanpa dipetakan secara matang oleh pemeritah saat itu menghasilkan tanah yang terbatas dan tidak tertambah volumenya ini (statis) dipaksa memenuhi kebutuhan pembangunan. Hanya karena alasan kebutuhan pembangunan dan investasi sajalah tanah pada kawasan strategis dikendalikan pemerintah. Alhasil dari kebijakan itulah harga tanah malah melonjak secara drastis, tidak terukur dan tidak wajar. Bergesernya skala prioritas pembangunan sebagaimana rencana tata ruang yang awalnya telah ditetapkan. Melihat kondisi yang tidak terkendali, maka munculah spekulan yang menggrogoti pemilik tanah bahkan merugikan pemerintah juga.

Masyarakat dengan keterbatasan pengetahuan meyakini bahwa pembelian tanah adalah demi kesejahteraan masyarakat sekitar bahkan mereka bertindak seolah-olah sebagai investor ataupun juga sebagai pemerintah. Dilain sisi, pemerintah kesulitan menyediakan tanah dan mengganti untung lahan yang akan dialihfungsikan. Bahkan UU nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan PP nomor 71 tahun 2012 tentang penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum belum mampu mengimplementasikan kebijakan dan dampak dalam pembebasan dan penyediaan lahan secara baik saat ini. Ambil misal hambatan pembangunan infrastruktur pembangkit listrik 35.000 MW bermasalah pembebasan dan pengadaan lahan, pembangunan jalur kereta api yang terhambat pembayaran karena harga tanah yang terlalu mahal sekitar Rp80 milyar, bahkan di daerah otonom baru pembangunan infrastruktur jalan dan kantor sering didemo oleh masyarakat pemilik petuanan.

Melatarbelakangi kondisi itulah oleh pemerintah penting untuk membentuk wadah bank tanah (land banking) demi mengakomodir kebijakan pembangunan yang terencana dan terukur demi mengatur distribusi tanah yang adil antar golongan dan pengembang yakni mengatur dan membatasi kuota luasan tanah, membatasi waktu izin lokasi dan garapan lokasi tersebut  dimana dalam waktu tertentu pemerintah dapat melakukan pinalti ketika tanah tersebut ketika tidak dikembangkan sebagaimana diperuntukan dan dimainkan olah spekulan. Selain itu bank tanah memiliki peran pengadaan tanah demi kesiapan investasi dan pembangunan pemerintah/pemda kedepan. Akan tidak dapat dibendung hari esok ketika pembangunan semakin pesat oleh sektor swasta, sementara pihak pemerintah perlu membangun dimana lahan semakin sempit dan terbatas. Belum lagi harga tanah semakin mahal dan masyarakatnya enggan untuk menjual lahan kepada pemerintah/pemda dengan harga murah.

Bank tanah menurut Evans (2004:26) merupakan mekanisme diperuntukan untuk penyediaan tanah guna keperluan publik dan kesejahteraan masyarakat sehingga perlu campur tangan pemerintah; kemudian dipertegas oleh Siregar (2004:203) bahwa bank tanah dapat menjawab kebutuhan tersebut sesuai tujuannya yaitu sebagai penjamin tujuan dan kepentingan yang dirumuskan dalam UUD 1945 pasal 33 beserta amandemennya; mendukung pembangunan yang berkelanjutan, adil dan merata bagi kepentingan rakyat banyak; mampu mengendalikan perkembangan wilayah secara efisien dan efektif; mampu mengendalikan penguasaan dan pemamfaatan secara adil dan wajar dalam melaksanakan pembangunan dengan fungsi penting yaitu: pengembangan administrasi dan sistem informasi database tanah; mengamankan penyediaan tanah bagi pembangunan; menjamin nilai dan efisiensi harga tanah; mengamankan peruntukan tanah pada kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use); penguasaan tanah dan penetapan harga tanah sebagaimana fungsi penilaian tanah untuk mendapatkan nilai wajar; menjamin distribusi tanah yang wajar; serta melakukan manajemen tanah secara komprehensif.

Dalam pelaksanaan otonomi daerah akan sangat penting untuk diterapkan meskipun kelemahan daerah saat ini adalah belum mengetahui dan familier dengan konsep ini padahal pertumbuhan ekonomi sangat diperlukan untuk kemajuan daerah sementara pertumbuhan tersebut memerlukan aset antara lain adalah tanah. Akan sangat menghambat ketika daerah gencar membangun namun kendala pada ketersediaan tanah. Beberapa kondisi positif kedepan adalah:

a.Mempermudah investasi. Investor akan merasa lebih nyaman berinvestasi ke daerah karena tanah diperuntukan lebih jelas. Bahkan ketika investor akan membutuhkan lahan baru untuk ekspansi usaha, prosesnya akan lebih mudah karena dapat dilihat pada bank tanah daerah mana sebagai peluang dan kekuatan usaha. Masyarakat tidak mungkin akan demo pada masa depan karena merasa tergusur, kondisi ini disebabkan aset tersebut lebih awal dimiliki oleh pemerintah daerah. Tinggal bagaimana kebijakan daerah kepada investor tentang hak menggunaan tanah untuk usaha. Tapi ketika investasi bersamaan dengan pengadaan tanah tanpa ketersediaan aset pemda lebih awal sudah kita bayangkan bersama betapa rumitnya proses pelepasan tanah tersebut, karena bukan lagi atas dasar kebutuhan, masa depan daerah dan rakyatnya yang dibicarakan tetapi kepentingan politik, pemerhati dan entah apalagi namanya akan sangat kental menyuarakan kepentingan mereka atas nama masyarakat kecil (perang opini  tanpa gagasan handal) dengan membandingkan dampak tanah dan investasi yang hendak dikembangkan dilokasi tersebut.

b.Tanah ketika dapat diidentifikasi dan terklasifikasi dengan jelas, maka intensifikasi dan ekstensifikasi pajak daerah akan lebih cepat, akurat dan terukur karena semua tanah dapat terdata dengan baik. Misalnya pemanfaatan tanah idle menjadi tanah produktif demi menjawab kebutuhan masyarakat perkotaan. Dengan adanya lahan kosong tidak terawat diperkotaan dan berlokasi di wilayah permukiman warga kota. Satu sisi kemacetan di daerah tersebut tidak dapat dibendung kerena banyak kendaraan warga dan pengusaha yang parkir dibahu jalan. Bank data dapat memberikan informasi tentang pemafaatan lahan idle sebagai tempat parkir warga secara terpusat dan dikelola oleh SKPD terkait. Selain bermanfaat menghindari kemacetan, satu sisi dapat meningkatkan PAD dari lahan yang tidak terurus.

c.Penilaian dengan tujuan Laporan Keuangan. Kejelasan inventarisasi aset tanah demi menjawab laporan keuangan secara terukur dapat diupdate setiap tahun karena land banking dapat melaporkan kondisi kekinian nilai wajar tanah pada setiap lokasi. Selain itu ketika pemerintah hendak mengadakan tanah, maka telah tersedia harga pasar pada setiap titik kebutuhan.

Penerapan bank tanah memang telah dilakukan oleh sekian negara maju, bahkan untuk indonesia sendiri reformasi agraria tenah bergulir sejak tahun 1997/1998, namun hal-hal yang esensial seperti bank tanah yang jelas-jelas sangat kontributif bagi masyarakat dan pemerintah, tidak tersentuh sama sekali, maka untuk indonesia bank tanah merupakan hal yang baru, meski demikian kondisi diatas merupakan keharusan yang mendesak. Semoga upaya pembentukan regulasi bank tanah melalui Undang-undang hingga Peraturan pemerintah sebagaimana target pemerintah pasca tahun 2018 dapat diselesaikan sebagai arah dalam mengatasi masalah tanah negara/daerah saat ini. Demikian halnya tidak menutup kemungkinan kebijakan daerah dengan cara menjemput kebijakan diatas melalui upaya-upaya konkrit pada SKPD/unit kerja bersangkutan.

Referensi:
Evans (2004) Country Determinants and implications of Foreigh Land Ecquisition (handbook of research)
Harsono, Boedi. Implikasi Yuridis dari Dampak Liberalisasi Distribusi Penguasaan Tanah makalah disampaikan dalam seminar nasional Kebijakan Pertanahan dan Liberalisasi Ekonomi (antisipasi dan Implikasinya) Fakultas Hukum Universitas Gadja Mada, Yogyakarta 28 Oktober 1995.
Siregar, D. Doli (2004) Manajemen Aset, Satyatama Graha Tara International Appraisers & Consultans
The Appraisal Of Real Estate (2013) 14th edition, professional profiding real estate solutions.
Todaro, Michael P. (2000) Pembangunan Ekonomi di Dunia Ketiga. Diterjemahkan oleh Haris Munandar, Edisi Ketujuh, Erlangga, Jakarta.


* ASN Pemda MTB, Lulus Magister Manajemen Aset dan Penilaian Properti MEP UGM Yogyakarta dan Lulus Magister Keuangan Publik MIE UPN Veteran Yogyakarta.