Revaluasi Aset menuju Barang Milik Daerah ter-Update (Oleh: L. Erwin Layan*)

Tugas daerah saat ini semakin kompleks, pemerintah daerah dihadapkan dengan berbagai tantangan manajerial yang menuntut aparatur lebih proaktif dan produktif. Realita hari ini, dimana pemerintah daerah memiliki tantangan besar dalam mengelola keuangan dan aset daerah. Disatu sisi aset merupakan sejumlah kekayaan yang dikuasai, dimiliki dan diolah, namun sisi lainnya Aset selalu menjadi masalah yang sangat menyita konsentrasi aparatur untuk menyediakan aset yang akuntabel dan mandiri, memiliki added value dan mampu sebagai generator income daerah tersebut. Salah satu tantangan saat ini adalah bagaimana pengakuan aset yang terukur dalam laporan keuangan pemerintah daerah.

Dengan diterbitkannya Peraturan Presiden Nomor 75 Tahun 2017 tentang Penilaian Kembali Barang Milik Negara/Daerah (BMN/D), merupakan kebijakan pemerintah dengan mempertimbangkan adanya perbedaan material antara nilai tercatat dengan nilai wajarnya. Demikian halnya untuk mewujudkan penyajian nilai BMN/BMD pada laporan keuangan pemerintah pusat/daerah yang akuntabel sesuai dengan nilai wajarnya. Salah satu faktor yang perlu disesuaikan adalah kondisi ekonomi, artinya kondisi nilai akan terus berkembang seiring dengan bertumbuhnya ekonomi. Misalnya harga perolehan tanah pada tahun 2010 yang diakui sebagai nilai Barang Milik Daerah tidak mungkin relevan dengan nilai tanah pada tahun 2018, atau bangunan pemda yang dibangun pada tahun 2010 disekitar pusat bisnis diakui nilainya sebesar nilai kepemilikan tidak mungkin relevan dengan nilai saat ini pada tahun 2018, untuk itu penting untuk melakukan penilaian kembali barang milik daerah tersebut agar menjadi patokan nilai saat ini, bukan lagi dasar nilai mengikuti nilai historis suatu aset pada saat dimiliki akan tetapi nilai barang milik daerah ditentukan oleh kondisi saat ini sebagai nilai wajar yang perlu diakui dalam laporan keuangan pemerintah daerah. Menurut PSAK 68/IFRS 13 nilai wajar (fair value) merupakan harga yang akan diterima untuk menjual suatu aset atau harga yang akan dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran, artinya penting untuk mendapatkan nilai wajar aset dalam kondisi kekinin. Suatu daerah dengan pertumbuhan ekonomi yang cepat akan sangat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan sekitar. Pertumbuhan ekonomi yang ditandai fakta dimana Central Business Distrik (CBD) semakin pesat dan tersedianya pusat-pusat transaksi keuangan, industri dan perdagangan akan sangat mempengaruhi meningkatnya Barang Milik Daerah yang berada disekitarnya.

Masih tersedianya nilai Barang Milik Daerah dalam neraca sebagaimana nilai tahun perolehan mengakibatkan kekayaan daerah dari sisi aset tetap tidak dapat terukur. Terukurnya suatu aset tergantung pada seberapa seriusnya pemerintah daerah melakukan review terhadap Barang Milik Daerahnya. Pengukuran awal saat Barang Milik Daerah diakuisisi atau liabilitas muncul, entitas tetap menggunakan dasar nilai buku atau harga perolehan pada saat terjadinya transaksi, setelah pengukuran awal yaitu saat pelaporan keuangan dan untuk pelaporan seterusnya, selama Barang Milik Daerah masih dikuasai, entitas boleh memilih model cost (berdasar historical cost) atau model revaluasi (berdasar nilai wajar) untuk mengukur pos-pos laporan keuangannya. Kondisi ini menggambarkan bahwa masyarakat ingin menerima informasi yang akuntabilitasnya dapat dipercaya dan informasi itu seharusnya ditampilkan dalam hasil yang mendekati sebenarnya, sehingga nilai wajar Barang Milik Daerah menjadi alasan untuk dapat diterapkan dalam sistem pelaporan keuangan, kebutuhan bertransaksi dan kebijakan aset non operasional lainnya. Dengan demikan nilai wajar merupakan konsep yang paling sesuai dan relevan untuk penyusunan laporan keuangan pemerintah daerah, sebab bisa menggambarkan nilai aset yang sebenarnya terjadi.

Mencermati arahan menteri keuangan Sri Mulyani Indrawati dalam (http://www.djkn.kemenkeu.go.id/reval/node/45, diakses tanggal 28 Januari 2018) merupakan tindakan serius pemerintah untuk mengelola Barang Milik Daerah secara optimal, dimana kebijakan tersebut diharapkan dapat berkontribusi positif dalam menghasilkan sajian barang milik negara dan daerah yang relevan saat ini. Revaluasi memiliki manfaat yang lebih besar dan fundamental yaitu memperoleh nilai  yang updated, membangun database yang lebih baik dan akan mengetahui secara lebih detail status dan kondisi aset serta mengidentifikasi aset idle dan yang belum termanfaatkan secara optimal.

Sehubungan dengan itu, maka ada beberapa kebijakan teknis yang mesti dieksekusi saat ini. Pemeritah daerah secara aktif menyediakan tenaga penilai profesional (appraisal) dan melakukan penilaian Barang Milik Daerah. Menurut Siregar (2004:18) manajemen Barang Milik Daerah dapat dibagi dalam lima tahapan kerja yaitu inventarisasi Barang Milik Daerah, legal audit, penilaian Barang Milik Daerah, optimalisasi Barang Milik Daerah dan pengembangan SIMA (Sistem Informasi Manajemen Aset). Perencanaan Kebutuhan penilaian ini melulai rumusan rincian kebutuhan Barang Milik Negara/Daerah untuk menghubungkan pengadaan barang yang telah lalu dengan keadaan yang sedang berjalan sebagai dasar dalam melakukan tindakan yang akan datang. Tahapan kerja penilaian aset merupakan satu proses kerja untuk melakukan penilaian yang dikuasainya. Proses ini akan menghasilkan nilai Barang Milik Daerah yang dapat dijadikan dasar untuk berbagai kepentingan misalnya untuk tujuan penyusunan laporan keuangan. Oleh karena ini, sebelum dilakukan revaluasi Barang Milik Daerah penting untuk mengidentifikasi barang milik daerah melalui opname aset antara Kartu Inventarisasi Barang (KIB), Dokumen historis konstruksi atau pekerjaan barang kemudian dikomperatifkan dengan fisik barang milik daerah yang dikelola langsung oleh instansi pengelola. Menyediakan data dan identifikasi masalah merupakan faktor penting dalam proses revaluasi barang milik daerah, karena dengan tersedianya data akan semakin mudah menelusuri barang milik daerah terutama barang milik daerah bergerak maupun barang milik daerah yang susah dijangkau.

Sebagaimana disampaikan dalam PP. No 27 tahun 2014 bahwa Penilaian adalah proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian berupa Barang Milik Negara/Daerah pada saat tertentu. Dengan demikian opini atas nilai Barang Milik Daerah wajib dilakukan oleh pihak penilai yaitu pihak yang melakukan penilaian secara independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya, baik penilai pemerintah maupun penilaian publik. Selain penilai pemerintah, pengelola barang dapat melakukan kerja sama dengan penilai publik. Penilai pemerintah adalah penilai pegawai negeri sipil di lingkungan Pemerintah yang diangkat oleh kuasa menteri keuangan serta diberi tugas, wewenang, dan tanggung jawab untuk melakukan penilaian, termasuk atas hasil penilaiannya secara independen, sedangkan penilai publik merupakan penilai selain penilai pemerintah yang mempunyai izin praktik penilaian dan menjadi anggota asosiasi penilai yang diakui oleh pemerintah. Dengan mempertimbangkan kurangnya sumber daya penilai pemerintah, maka pengelola barang dapat menggunakan jasa penilai publik dengan melakukan kerjasama pemerintah daerah dengan Kantor Jasa Penilai Properti (KJPP).

Dalam melakukan estimasi pemilihan pendekatan dan metode yang tepat, pada dasarnya penilaian Barang Milik Daerah sektor publik telah diatur didalam Standar Penilaian Indonesia (SPI 2007: PPI 3). Menurut Yusuf (2010) dalam penilaian Barang Milik Daerah sektor publik yang telah diatur (IFRS 16 atau PSAK 16). Dalam hal ini, penilaian memerlukan kepastian data yang tersedia dalam melakukan penilaian. Pada dasarnya tujuan penilai dan penggunaan nilai merupakan bagian tidak terpisahkan dalam melakukan penilaian. Penilai harus membedakan bahwa prosedur penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan dapat saja berbeda dengan penilaian untuk tujuan lainnya seperti untuk tujuan penjaminan (SPI, 2007: PPI-1 dan PPI-2). Konsep dasar Hirarki Penentuan Nilai Wajar dapat disimpulkan bahwa nilai pasar sama dengan nilai wajar, maka secara prinsip nilai pasar sudah pasti nilai wajar. Namun nilai wajar belum tentu sama dengan nilai pasar karena didasarkan pada defenisinya, nilai wajar memiliki pengertian yang lebih luas. Esensi dari konsep penentuan nilai wajar, hirarki penentuan nilai wajar untuk properti tidak khusus, maka nilai yang dikeluarkan adalah nilai pasar, untuk properti khusus, maka nilai yang dikeluarkan adalah nilai selain nilai pasar. Sehubungan dengan itu, maka penilai secara lasim menggunakan tiga metode penilaian untuk menentukan estimasi nilai, maka penilai perlu memahami kondisi properti tersebut. Untuk properti khusus yang tidak terdapat data pasar langsung, maka terdapat dua pilihan pendekatan yang dapat digunakan yaitu pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya.

Dalam menjemput revaluasi aset, maka pemerintah daerah perlu melakukan persiapan signifikan antara lain penting untuk melakukan konsultasi ke Komite Standar Akuntansi Pemerintah/KSAP dan Badan Pemeriksa Keuangan/BPK mengenai standar dan objek penilaian kembali barang milik daerah, agar pelaksanaannya sesuai dengan ketentuan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Persiapan juga mencakup melakukan koordinasi dengan SKPD pengelola Barang Milik Daerah tentang kesiapan dokumen-dokumen pendukung penilaian yang dibutuhkan, serta peningkatan kapasitas aparatur pemerintah daerah melalui pendidikan formal maupun bimbingan dan pelatihan teknis bagi aparatur yang akan terlibat langsung dengan pelaksanaan penilaian kembali Barang Milik Daerah atau BMD, sehingga pada gilirannya pasca revaluasi kiranya akan melahirkan laporan keuangan pemerintah daerah yang akurat dan akuntabel, up to date dan relevan nilainya, yang pada gilirannya dapat memberikan kontribusi positif dalam pengakuan opini BPK RI.

Referensi.

Andrew, Anthony dan Pitt, Michael, 2000, “Asset Valuation on Specialized Public Sector Listed Building by Depreciated Replacement Cost”, AcademicPapers: Asset Valuation, Volume 18, pp.627-636.

Appraisal Institute, 2013, The Appraisal of Real Estate, Fourteenth Edition, Appraisal Institute Chicago.

French, Nick dan Gabrielli, Laura, 2007, Practice Briefing Market Valuae and Depreciated Replecement Cost: Contradictory or Complementary?, Journal of Property Investment and Finance Volume. 25 Nomor. 5, pp.515-521

Hidayati dan Harjanto, 2015, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi Revisi BPFE, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta;

Kepi dan SPI. 2015. Penerapan Penilaian Indonesia (PPI 3). Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Jakarta;

Rawoto,Agus, 2012. Teori dan Praktek Penilaian Properti, edisi kedua BPFE, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta

Perundang-undangan

Republik Indonesia, Undang-undang Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah;

..............,Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun  2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah;

..............,Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2010 Tentang Standar Akuntansi Pemerintah;

..............,Peraturan Presiden Nomor 75 Tahun 2017 Tentang Penilaian Kembali Barang Milik Negara/Daerah.

..............,Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 Tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah;

*Penulis adalah ASN Pemda MTB, lulusan Magister Manajemen Aset dan Penilaian Properti MEP UGM Yogyakarta dan lulusan Magister Keuangan Publik pada MIE UPN “Veteran” Yogyakarta.